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江苏南通下辖的海安市近日对外公布了对改善性住房需求的支持政策，5类人群被纳入改善性住房的范围 ，并相应予以购房价格优惠 。这是中央政治局会议后 ，首个出台改善性住房优惠政策的城市 。有业内人士认为，这具有较强的信号意义。
财联社记者今日从多地银行了解到 ，目前一线城市银行对改善性住房信贷需求暂未出现宽松迹象 ，“认房认贷”仍然是这些城市对于首套房贷认定的主流标准 。
不过，有业内人士认为 ，在海安之后 ，全国或还会有其他城市跟进出台支持改善性住房的政策 。不过，目前热点城市刚需住房的信贷仍未得到充分满足 ，预计改善性住房政策放松或主要出现在三四线城市。
海安市明确支持5类改善性住房需求
江苏省南通下辖的海安市近期通过政府官方微信公众号发布消息称 ，该市住建局、自然资源规划局等五部门出台了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》并于近期实施 。在该《暂行办法》中，明确了5类改善性住房人群，并给予相应的优惠政策 。
具体来看 ，这5类改善性住房人群分别为企业单位的人才和职工群体、本市常住居民二孩和三孩家庭 、本市常住居民家庭首套刚需及特定改善型需求群体 、挂钩复垦弃宅进城农民群体、新市民群体。
针对5类不同人群 ，该市还给出了不同的购房优惠政策 。如对于子女未满18周岁(截止2022年2月28日)的二孩 、三孩家庭，购房时凭户口本或出生证明 ，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元 、三孩家庭给予每平方米400元的优惠 。而对于原籍不在海安当地 ，因工作或上学等各种原因来海安的新市民，在购置首套预售商品房时享受每平方米200元优惠。但此次政策并未涉及到银行房贷的优惠 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ，尽管海安市仅是个地级市 ，但率先出台改善性住房优惠政策，仍然具有较强的信号意义 。这是对此前中央政治局“满足购房者的合理住房需求 ”、银保监会“满足改善性住房按揭需求 ”要求的落地。他预计全国其他城市近期也会有类似的支持政策 ，以真正缓解房企销售压力 ，进而促进房地产市场健康发展。
一线城市改善性住房信贷政策未现松动
财联社记者今日从北 、上 、广、深等多地的银行了解到，目前各地房贷政策与上月相比并未有明显变化 ，尤其是对改善性住房的信贷需求 ，各地银行暂未有所松动 。目前，这四地银行在判定首套房贷时均“认房又认贷” 。
通常而言，改善性住房的购房者主要分成两类 ，一类是新购二套房 ，一类是“卖一买一 ”的换房需求。有银行人士对财联社记者表示，对于改善性住房的购房者来说 ，房贷认定标准十分重要 。“认房又认贷 ”意味着只要名下有这一地区房产或有过房贷记录的购房者 ，均被认定为二套房购房者；但在“认房不认贷”的政策之下，大部分“卖一买一 ”的购房者都可享受首套房的贷款政策 ，利率和首付款比例都比二套房更低 。
“目前我行没有针对改善性住房购房者的优惠措施。 ”上海某国有银行信贷人士对财联社记者表示 ，如果购房者在本市有房或是有房贷记录，都将按照二套房的标准贷款 。当前 ，该行二套房首付款比例最高达到7成 ，贷款利率为5.7%，相当于首套房贷1.14倍 。
多家上海地区银行人士对财联社记者表示 ，上海二手房申请房贷目前执行“三价就低”原则 ，即参考合同网签价 、银行评估价 、涉税评估价，因此改善性住房购房者如果购买二手房，需准备更多的首付款。而购买新房的选择性亦相对较少 ，一些热点楼盘摇号可能触发积分政策 ，而二套房购房者相对处于劣势 。
而北京地区多家银行目前房贷额度较为紧张，一些银行甚至暂停了二套房贷业务 。一位国有大行的信贷人员对财联社记者表示 ，由于年底收紧额度 ，目前房贷普遍批不下来，只能明年年初再看情况 ，但现在房贷排队的购房者比较多 ，明年一季度也未必有额度。另一家北京地区国有银行信贷人员虽然表示“有额度、能贷款 ”，但他亦坦言 ，最快也得明年三四月份签约 ，放款可能还要再推迟至少3个月 。
不过，广深地区银行则普遍表示房贷额度充裕 ，目前存量房贷基本放完 ，无论是首套 、二套房放款时间约在1-2个月，相比此前明显要快 。而在利率方面，广深地区近期房贷利率未有变化 ，深圳地区银行首套房贷利率基本为5.1% ，二套房贷利率为5.6%；广州地区目前主流银行的首套与二套房贷款利率分别为5.85% 、6.05%。
改善性住房需求需更多支持
上周五，银保监会新闻发言人在答记者问中指出 ，现阶段要根据各地不同情况 ，重点满足首套房、改善性住房按揭需求。而随后召开的政治局会议亦提及“满足合理住房需求 ” 。业内人士普遍认为，改善性住房需求与首套房刚需一样 ，均是合理的购房信贷需求 ，理应支持 。
光大证券金融行业首席分析师王一峰表示，随着按揭贷款被逐步满足 ，按揭定价具有较强的下行确定性。结合银保监会关于“根据各地不同情况 ，重点满足首套房、改善性住房按揭需求”表述来看，除按揭利率下行外 ，未来不排除部分地区银行根据各地楼市情况 ，对于改善性住房首付比 、利率 、以及“认房又认贷 ”的政策进行调节，从而实现对“改善性 ”住房需求的支持 。
在中原地产首席分析师张大伟看来，未来最可能放松也是最应该放松政策是房贷认定政策 ，应该逐渐从“认房又认贷”恢复到“认房不认贷” 。不过 ，从目前的情况来看，一线城市房贷依然吃紧 ，首套房贷仍需进一步得到满足 ，因此短期内难言改善性住房需求政策的放松。相对而言，三四线城市楼市相对低迷 ，改善性住房需求政策放松的可能性更大 。
中信证券分析认为 ，由于金融系统是一个大体垂直管理的系统，不存在明显的条块分割问题 ，预计房地产信贷的合理投放将落到实处 。尤其在个人贷款方面 ，由于整体而言资产质量不成问题，相信从2021年11月起按揭贷款放款将陆续加快。2022年之后 ，随着新一年信贷额度重新开始计算 ，预计按揭贷款投放将可能达到近几年来最为充裕的水平 。
此外，中国银河证券发布的研报预计，当前市场销售仍未触底 ，但 11 月环比已经出现改善 ，随着支持政策的落地，销售将逐步修复 。不过 ，由于受到行业风险事件尚未出清、房地产税试点细则尚未出台等因素的影响 ，未来销售修复的速度将较以往慢一些，预计明年年中企稳。
海安市城东镇523的二手房好不好卖
“市里发了人才购房补贴政策 ，快看看你能享受到不？ ”看到大学同学在微信群里发的消息 ，去年大学毕业落户广西桂林的小张赶紧上网搜了一下相关新闻 。
据记者了解，继不久前召开的中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 ，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展 ”以来 ，全国已有近20个城市陆续发布鼓励购房措施，对不同群体进行定向购房补贴 。
多地购房定向补贴
近段时间以来 ，全国已有安徽芜湖 、浙江武义 、广西桂林、江苏海安 、福建晋江 、湖南衡阳等近20个城市出台鼓励性购房政策 ，包括购房券、购房补贴 、消费券补贴 、购房契税补贴等。
比如，2021年12月13日，安徽省芜湖市发布的《关于印发芜湖市青年英才购房补贴发放实施细则的通知》提出 ，对符合条件的青年英才发放购房补贴 ，在芜湖市市区范围内购买首套普通商品住房，可以给予购房款最高10%的补贴。
浙江省武义县为了吸引并留住“新居民” ，也积极制定政策 ，发放购房券 。2021年12月12日，《武义县民营工业企业新居民购房券实施意见（试行）》提出 ，该县纳税双百中的民营制造业企业外来员工可以申领购房券 ，外来员工及其配偶在该县所购首套住房，购房补贴补助额度为3万元 。
福建省晋江市向海内外精英抛出“橄榄枝 ”。2021年12月10日 ，晋江《“十四五 ”人才发展规划》和《硕博人才倍增行动方案》 。在一次性安家补助或购房补贴方面 ，医疗卫生单位、中小学校（含中职学校） 、高校和国有企业全日制博士，对签订连续5年服务期限的给予一次性高校安家补助最高50万元 。新引进的非医疗卫生单位 、中小学校（含中职学校）、高校和国有企业全日制博士给予最高100万元购房补贴。
而早在2021年10月 ，黑龙江哈尔滨就出台了扶持政策 ，对人才和新市民的首套购房发放补贴，并放宽二手房公积金贷款年限 。
除了为吸引人才制定购房补贴政策外，还有的城市为鼓励生育三孩而推出此类政策 。例如2021年12月7日 ，江苏省海安市出台了《关于促进城乡统筹改善居住条件的暂行办法》 ，该政策为海安市常住居民二孩、三孩家庭提供了购房优惠，子女未满18周岁（截至2022年2月28日）的二孩 、三孩家庭 ，购房时凭户口本或出生证明 ，在市场价格基础上二孩家庭给予每平方米200元 、三孩家庭给予每平方米400元的优惠。
满足合理购房需求
针对多地出台购房补贴的现象，接受记者采访的业内专家们一致认为 ，“一城一策”“因城施策 ”的补贴政策也是房地产调控的应有之义 ，能够提高购房便捷程度，满足改善居民生活品质的要求 。
中原地产首席分析师张大伟认为 ，2021年12月8日至10日举行的中央经济工作会议明确表示“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求 ” 。合理住房需求的满足要立足于需求端 ，避免对首套刚需及改善性需求的“误伤”，这有利于维持房地产市场的持续健康稳定发展。
国务院发展研究中心研究员刘为民指出 ，随着“房住不炒 ”政策主基调和一系列住房宏观调控政策不断落实到位 ，需要强调地方政府对于房地产调控的主体责任，坚持“一城一策 ”“因城施策”从各地实际情况出发，市场才会呈现一个相对比较平稳的运行态势 。
北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对记者表示 ，近几年从严的楼市调控难免“误伤 ”一些刚需和改善性住房需求 。疫情和三孩政策下 ，随着人民生活水平的不断提高，合理的住房需求还是需要被关注到。希望各地“因城施策 ” ，分类施策 ，对刚需 、改善性置业 、非普通住房标准、限贷政策等有所调整，真正让政策惠及更多购房者的合理住房需求。
三四线城市库存承压
记者注意到 ，出台各类购房补贴的多为三四线城市 。对此 ，中指研究院指数事业部研究副总监陈文静在接受记者采访时表示，这与当地房地产市场压力较大密切相关 。
58安居客房产研究院分院院长张波对记者分析指出 ，相较一二线城市 ，三四线城市经济 、产业薄弱，购房需求有限 ，在棚改退潮后 ，这些城市房地产市场处于下行态势，部分城市房价跌幅较大。比如，率先发布购房补贴政策的黑龙江省哈尔滨市 ，房地产市场行情就不容乐观 。黑龙江省统计局数据显示 ，2021年1-11月，黑龙江省商品房销售面积和销售额累计同比分别下降9.0%和18.3% ，而全国分别增长4.8%和8.5% 。易居房地产研究院发布的《31省份房地产行情报告》也显示 ，2021年前11个月，黑龙江商品房成交金额同比增速为-18% ，在31个省市区中排名第29位 ，仅比云南和青海两省压力略小。
易居研究院近日发布的《中国百城住宅库存报告》显示，当前三四线城市楼市库存已连续37个月规模同比正增长 ，是2016年7月份以来的最高值 ，创下5年来的新高 。
陈文静表示，部分三四线城市楼市降温速度比较快 ，需要高度关注库存积压问题 。“各地楼市的走势主要看人口变动情况 ，人口净流入的城市，住房供给不足，就会表现为房价过快上涨；而人口净流出则会导致楼市库存积压。有些三四线城市近几年住房供给过度 ，本身就存在供大于求的问题 。”
那么 ，三四线城市如何才能消化库存压力？赵秀池认为，这些城市要扭转局面 ，需要从源头上苦练内功 ，想办法把人留下来 。有产业，有就业 ，有人口 ，实现居业联动，楼市才能健康发展。
好卖 。
1 、地理位置优越 。海安市城东镇地处黄金地段 ，周边有学校、医院 、地铁站 ，地理位置优越，所以二手房是很好卖的。
2 、发展前景好。海安市城东镇的升值空间很大 ，发展前景好 ，所以二手房很好卖 。
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